Inversión Inmobiliaria en Portugal: Perspectivas de Keely Capel de Private Luxury Collection

En el competitivo panorama del sector inmobiliario internacional, encontrar un corredor que priorice las relaciones personales sobre las transacciones puede ser transformador para los inversores. Keely Capel, propietaria y corredora principal de Private Luxury Collection, ha construido su reputación en la región del Algarve en Portugal haciendo exactamente eso. Con casi dos décadas de experiencia en el mercado portugués, Keely ofrece perspectivas invaluables sobre el estado actual de la inversión inmobiliaria en uno de los destinos más deseables de Europa.

En esta guía completa, exploramos el viaje de Keely en el mercado inmobiliario portugués, su enfoque único en las relaciones con los clientes e información esencial para inversores internacionales que buscan comprar propiedades en la impresionante región del Algarve en Portugal. Ya sea que esté considerando una reubicación permanente, una segunda vivienda o una propiedad de inversión, este artículo proporciona orientación experta de alguien que ha ayudado a numerosos compradores internacionales a navegar el panorama inmobiliario portugués.

Introducción a Keely Capel y Private Luxury Collection

Originaria del Reino Unido, Keely Capel se trasladó a Portugal a sus veinte años, lo que le dio una perspectiva única sobre el proceso de reubicación internacional. Su carrera inmobiliaria en Portugal abarca casi 18 años, durante los cuales construyó otra agencia hasta convertirla en la agencia nacional independiente más grande del país antes de fundar Private Luxury Collection.

"Tengo una profunda conexión personal con ayudar a las personas en la experiencia de reubicación y manejar transacciones internacionales", explica Keely. Esta experiencia de primera mano con la reubicación internacional le da una visión particular de los desafíos y consideraciones que enfrentan los compradores extranjeros.

Private Luxury Collection nació del deseo de Keely de llenar un vacío en el mercado donde faltaba el servicio personalizado. "El cuidado personalizado del cliente, como el servicio de conserjería, faltaba en el modelo de negocio con el que trabajaba anteriormente", señala. Esta comprensión la llevó a crear una agencia boutique centrada en tratar a los clientes como individuos en lugar de transacciones.

Enfoque Centrado en el Cliente: Más Allá de las Transacciones

En el corazón de la filosofía de Private Luxury Collection está la creencia de que el sector inmobiliario trata sobre personas, no solo propiedades. Keely observó una tendencia en la industria de que las agencias y los agentes se obsesionan con las métricas (número de transacciones, objetivos de ventas, competencia con colegas), a menudo a expensas de la experiencia del cliente.

"Especialmente cuando estás comprando en el extranjero, ya sea que te estés reubicando o comprando una segunda vivienda o propiedad de inversión, es un mercado completamente nuevo para ti", enfatiza Keely. "No sabes quién es el mejor fontanero de la ciudad, no sabes qué contador puede ayudarte con tu declaración de impuestos, no sabes dónde encontrar comestibles específicos para tu vida diaria".

Este reconocimiento de las necesidades más amplias de los clientes inspiró a Keely a construir una agencia que va más allá de la transacción misma. "Para mí, no se trata solo de vender casas, se trata de construir relaciones para toda la vida", dice. Este enfoque ha demostrado ser exitoso, con muchos clientes convirtiéndose en amigos personales y aproximadamente el 80% de los negocios de la agencia provienen de recomendaciones y referencias.

Para garantizar una calidad de servicio consistente en todo el equipo, Private Luxury Collection implementa varias estrategias clave:

• Reclutamiento Selectivo: "Las personas que trabajan en mi agencia tienen un largo historial de brindar ese nivel de servicio a sus clientes", explica Keely. Incluso los nuevos agentes son seleccionados en función de su mentalidad centrada en el cliente.
• Cultura Familiar: El equipo opera más como una familia que como un negocio tradicional, con amistades personales entre los miembros del equipo y comunicación extensa para garantizar que los clientes permanezcan bien informados.
• Procesos Sistemáticos: A pesar del enfoque personalizado, la agencia emplea sistemas sólidos que incluyen automatizaciones, listas de verificación y seguimientos programados para garantizar que nada se pase por alto.

Construyendo Private Luxury Collection: Orígenes y Desafíos

Private Luxury Collection se incorporó oficialmente en 2021, durante el apogeo de la pandemia de COVID-19, un momento poco ideal para lanzar un nuevo negocio. Como madre soltera de dos hijos pequeños, Keely inicialmente pretendía tomarse un descanso después de dejar su agencia anterior. Sin embargo, sus antiguos clientes comenzaron a comunicarse para obtener ayuda tanto con la compra como con la venta de propiedades.

"Surgió porque la gente decía: 'Keely, mi hijo está buscando reubicarse aquí, actualmente está atrapado en este país debido al COVID, perdió su trabajo, quiere mudarse aquí, ¿puedes ayudarlo a encontrar una casa?'", recuerda. Estas solicitudes personales de su red se convirtieron en la base para su nuevo proyecto.

La pandemia presentó desafíos únicos, incluidas oportunidades limitadas de networking y restricciones de movilidad. Keely se adaptó realizando tours virtuales, no solo de propiedades sino de vecindarios completos: "Montaba mi teléfono en el tablero y conducía a las áreas, mostrando a los clientes: 'Aquí es donde está la casa, a qué distancia está el supermercado, cómo es tu cafetería local'".

Esta innovación nacida de la crisis llevó a mejoras permanentes en el servicio al cliente. "Cambiamos a cosas como hacer nuestras consultas de compradores en Zoom. Creo que agregar el elemento de las reuniones de Zoom realmente ayudó a construir credibilidad y establecer una relación: pueden ver quién soy, no soy solo una voz aleatoria en un teléfono".

Mirando hacia atrás, Keely identifica varias lecciones aprendidas:

• Adopción Temprana de Tecnología: "En retrospectiva, desearía haber adoptado ese modelo antes y haber tenido más automatización implementada".
• Desafíos de Contratación: "He cometido algunos errores en el camino con varios agentes que no eran adecuados para nuestra empresa y nuestros clientes. Hemos tenido que separarnos, y a veces se siente como dar dos pasos adelante, dos pasos atrás".
• Toma de Decisiones Centrada en el Cliente: "Siempre trato de ponerme en el lugar de mi cliente: ¿cómo vería esto mi cliente? ¿Qué pensaría mi cliente? ¿Cómo se sentiría? Ese es mi proceso de toma de decisiones para cualquier cosa que hagamos en el negocio".

Cualidades Esenciales de un Corredor Inmobiliario Exitoso

Cuando se le preguntó sobre las cualidades más importantes para el éxito en el sector inmobiliario, Keely enfatizó la resiliencia y el compromiso con la educación continua.

"La tenacidad y la determinación son esenciales, especialmente en los mercados que hemos visto, y creo que esto es internacional, no solo en Portugal. El mercado ha estado tan arriba y tan abajo, tan abruptamente en los últimos años que realmente necesitas determinación para no volverte loco", explica.

Keely también destaca la importancia de tener expectativas realistas sobre la profesión: "Veo a mucha gente entrar en esta industria pensando que van a ganar mucho dinero muy rápido, sin apreciar el nivel de trabajo requerido. Los que realmente ganan dinero están en el 1% superior de los agentes; todos los demás están trabajando duro para llegar a fin de mes".

El aprendizaje continuo es otro factor crítico para el éxito a largo plazo: "Necesitas una mente para la educación porque siempre hay algo nuevo. Las leyes cambian, las regulaciones cambian, los mercados cambian, y tienes que ser consciente de eso y educarte. De lo contrario, te quedarás atrás y harás un flaco favor a tus clientes si no sabes exactamente qué proyecta el mercado o cuáles son las últimas leyes, regulaciones o beneficios".

El Mercado Inmobiliario Portugués: Situación Actual y Tendencias

A pesar de las fluctuaciones económicas globales, el mercado inmobiliario de Portugal, particularmente en el Algarve, sigue siendo sólido. "El mercado aquí es fuerte", afirma Keely. "Portugal en su conjunto, pero particularmente el Algarve, es un mercado inmobiliario muy estable. No fluctúa masivamente cuando se trata de precios".

La pandemia inicialmente obstaculizó la actividad del mercado, seguida de volúmenes de ventas récord en 2021-2022. Esto comenzó a disminuir a fines de 2023 debido a varios factores:

• Tensiones Geopolíticas Globales: "Con lo que está sucediendo en el mundo, como guerras y política, afecta si las personas deciden hacer ese movimiento ahora o esperar y ver".
• Cambios Regulatorios: "Portugal hizo muchos cambios a fines de 2023 con respecto a ciertas regulaciones en el mercado inmobiliario. Cambiaron el proceso de licencias AL para propiedades de alquiler, cesaron el programa Golden Visa y reorganizaron el esquema fiscal de Residencia No Habitual".
• Factores Económicos Internacionales: "Para mí y para muchos en el Algarve, nos afecta porque nuestra clientela principal es internacional: vienen del Reino Unido, EE. UU. o Canadá, donde hemos tenido elecciones y presupuestos y varias otras cosas que han ocurrido".

A pesar de estos desafíos, Keely señala que los precios se han mantenido estables debido a la demanda continua: "La oferta comenzó a igualarse con la demanda, por lo que había más propiedades disponibles, pero la demanda nunca ha desaparecido. Nunca hemos estado en una situación donde el mercado inmobiliario esté en una corrección o deflación importante. Todavía estamos viendo aumentos; creo que el último aumento fue del 13% trimestre a trimestre".

Se han producido algunas correcciones de precios, pero principalmente para propiedades que se cotizaban a precios poco realistas durante el auge posterior al COVID: "Aquellos que ahora están en posiciones en las que quieren vender están corrigiendo sus precios a niveles más realistas. Estoy segura al decir que el valor que ves hoy es un reflejo verdadero de dónde estamos porque todavía tenemos más demanda que propiedades disponibles".

Vilamoura: El Destino Costero Premium de Portugal

Si bien Private Luxury Collection sirve a la región más amplia del Algarve, Keely tiene una pasión particular por Vilamoura, que describe como "el sueño de un hombre". Fundada por André Jordan, esta comunidad planificada ha evolucionado hasta convertirse en uno de los destinos costeros más prestigiosos de Portugal.

"La mejor manera en que lo describo a las personas es pensar en Quarteira como la ciudad principal y Vilamoura como los suburbios", explica Keely. "Los nuevos propietarios de Vilamoura tienen un plan extenso para elevar realmente su estatus en el escenario mundial; he escuchado a alguien decir que planean hacerlo el Mónaco del Algarve".

Vilamoura ofrece una impresionante variedad de comodidades y atracciones:

• Marina: Recientemente ampliada para acomodar yates más grandes, rodeada de restaurantes de alta calidad y tiendas boutique
• Golf: Cinco campos de golf de campeonato, incluido Victoria, que se está transformando en el primer Ills Club (club de golf privado) de Portugal
• Playas: Playas con bandera azul galardonadas, incluida la playa de Falesia, que se extiende desde la Marina de Vilamoura hasta Albufeira
• Belleza Natural: Amplios paseos marítimos y senderos naturales que conectan con la reserva de Ria Formosa
• Instalaciones Deportivas: Un centro ecuestre en renovación, academia de tenis que alberga campeonatos mundiales de pádel y extensos carriles para bicicletas
• Estilo de Vida: Espacios de coworking, cafeterías y áreas residenciales familiares

Para Keely, que vive en Vilamoura con su familia, el área ofrece un equilibrio ideal: "Tengo lo mejor de ambos mundos porque vivo en una hermosa área residencial donde el aspecto turístico está a mi puerta, pero cuando estoy en casa, es tranquilo y pacífico. Hicieron una campaña hace años que decía: 'Vilamoura: no nací aquí, pero es donde pertenezco', y para mí, resuena totalmente con cómo me hace sentir Vilamoura".

Regulaciones de Propiedades en Portugal: Licencia AL, NHR e Impacto del Brexit

Los inversores internacionales en bienes raíces portugueses deben comprender tres marcos regulatorios clave que han experimentado cambios significativos en los últimos años: la licencia AL para alquileres a corto plazo, el esquema fiscal de Residencia No Habitual y el impacto del Brexit en los inversores británicos.

Licencia AL (Alojamento Local)

La licencia AL es necesaria para alquilar propiedades legalmente a través de plataformas como Airbnb. Los cambios regulatorios recientes han afectado el proceso de obtención de estas licencias:

"Todavía puedes solicitar una licencia AL, pero para apartamentos es más difícil que antes", explica Keely. "Dependerá del municipio local si aprueban una nueva licencia. Los condominios de bloques de apartamentos no tendrán tanto control como antes; pueden plantear inquietudes pero no podrán bloquearlo por completo".

Para inversores enfocados en ingresos por alquiler, Keely aconseja: "Si estás buscando una propiedad de inversión y tienes el presupuesto, es más seguro optar por una casa independiente que por un apartamento, ya que el proceso podría bloquearse para apartamentos".

Un desarrollo positivo es que las licencias ahora son transferibles: "Inicialmente, cuando vendías la propiedad, no podías transferir tu licencia al nuevo propietario. Ahora las licencias AL son transferibles, lo que da un beneficio adicional a los vendedores si tienen una licencia que el nuevo propietario puede asumir sin comenzar el proceso nuevamente".

Residencia No Habitual (NHR) Esquema Fiscal

El programa NHR fue diseñado para atraer residentes extranjeros a Portugal a través de incentivos fiscales. Originalmente ofrecía un tratamiento fiscal extremadamente favorable (incluido un 0% de impuestos sobre algunos ingresos extranjeros), el programa ha evolucionado:

"Permitía a las personas con ingresos por pensión obtener inicialmente un 0% de impuestos sobre su pensión, y fuentes de ingresos del extranjero potencialmente tan bajas como un 10% de impuestos sobre los ingresos globales", señala Keely. "Lo revisaron hace unos años para que las pensiones se gravaran al 10% y otros ingresos hasta el 20%, que es más bajo que la tasa impositiva normal portuguesa del 28% de tasa fija y hasta el 48% sobre los ingresos".

Los cambios más recientes han hecho que el programa sea más específico: "Todavía está disponible pero ahora vinculado a industrias específicas que el gobierno considera que necesitan inversión. Si inviertes en investigación y desarrollo, investigación científica, artes y cultura o un fondo de inversión en Portugal, calificarás para NHR en todos tus ingresos globales".

El cambio representa que Portugal se está volviendo "un poco más inteligente" con los incentivos fiscales: "Si quieres ahorros fiscales, puedes obtenerlos, pero queremos algo a cambio: trabajadores calificados en áreas específicas o inversión que beneficiará a Portugal en su conjunto, en lugar de solo jubilados que pueden no impulsar la economía tan significativamente".

Impacto del Brexit en Inversores Británicos

Los inversores británicos e irlandeses han sido históricamente los principales compradores internacionales en el Algarve. El Brexit creó desafíos para los propietarios británicos debido a nuevas restricciones en la duración de la estancia:

"Los británicos retrocedieron después del Brexit porque cambió el panorama para ellos. Mientras que podían venir y ir como les placía, ahora estaban restringidos a 90 días, lo cual es confuso porque son 90 días continuos. Por cada día que estás fuera del país, un día se descuenta de los días que has usado, pero no es fácil de rastrear".

Esto llevó a algunos propietarios británicos a vender sus propiedades. Sin embargo, en los últimos dos años, los compradores británicos han regresado con un enfoque diferente: "Están regresando en masa, pero lo que he visto es un cambio total: alrededor del 90% ahora están buscando reubicación, no casas de vacaciones o inversiones principales. Están buscando salir del Reino Unido".

Demografía de Compradores Internacionales y Preferencias

El perfil de los compradores internacionales en el Algarve ha evolucionado significativamente en los últimos años. Si bien los inversores británicos e irlandeses han regresado al mercado, ha habido una diversificación sustancial en los orígenes de los compradores.

"El mercado definitivamente ha cambiado de ser un mercado de segunda vivienda/propiedad de inversión en el Algarve. Definitivamente hay un aumento en el número de personas que se reubican permanentemente", observa Keely. "No son solo los británicos e irlandeses; estamos viendo un cambio completo en todo el mundo, incluidos sudafricanos, israelíes y compradores de lugares tan lejanos como Australia y Nueva Zelanda".

Una tendencia particularmente notable es el aumento del interés norteamericano: "Estados Unidos y Canadá han pasado de un número muy pequeño de transacciones a convertirse en una de las nacionalidades principales, junto con alemanes y británicos".

Con respecto a los tipos de propiedades y rangos de precios, Keely señala:

• Punto de Precio Mediano: "La mediana ahora se sitúa alrededor de €650,000-700,000".
• Segmento de Mayor Demanda: "Si tuviera la oferta de casas entre €400,000-750,000, probablemente vendería una al día porque hay tanta demanda. La realidad es que no hay muchas propiedades en ese rango de precios".
• Apartamentos: "Los apartamentos de dos dormitorios en algún lugar de la región de €250,000-500,000 tienen una gran demanda".
• Villas: "Para villas, los precios comienzan desde €500,000 hasta millones".

El precio por metro cuadrado varía significativamente según la ubicación: "En Vilamoura, estás viendo alrededor de €4,000-6,000 por metro cuadrado. En áreas premium como Carvoeiro o Vale do Lobo, podría alcanzar €10,000 por metro cuadrado. Si te alejas un poco a áreas emergentes, estás viendo alrededor de €2,500-3,500 por metro cuadrado".

La actividad de construcción está respondiendo a esta demanda, aunque no al mismo ritmo: "Hemos visto una explosión masiva de construcción y renovación de propiedades para volver a ponerlas en el mercado. Mucho se vende antes de que incluso comience el trabajo, vendido fuera de plano porque hay tal escasez de propiedades".

Los cambios regulatorios recientes han mejorado el cronograma de desarrollo: "El gobierno introdujo el 'Simplex' que debería acelerar el proceso de planificación y permitir que la construcción comience a ocurrir en aproximadamente 90-120 días desde la presentación. Poco a poco se está volviendo más fluido en términos de que la nueva construcción realmente comience y llegue al mercado más rápido".

Proceso de Compra de Propiedades en Portugal: Consejos y Riesgos

Para inversores internacionales que consideran la compra de una propiedad portuguesa, Keely ofrece orientación vital sobre cómo navegar el proceso y evitar errores comunes.

Su primera recomendación es encontrar un agente de buena reputación: "Haz tu tarea, conoce a algunos agentes, ten conversaciones con ellos. Hay personas como yo que han hecho esto durante mucho tiempo, están completamente licenciadas y realmente saben lo que hacen, y también hay oportunistas que pueden no tener el nivel de conocimiento que un agente debería tener para representar a un cliente internacional".

El proceso de compra sigue una estructura familiar pero con consideraciones locales importantes:

1. Reserva (Opcional): "Puede que te pidan o no que hagas una reserva. Para construcciones nuevas, a menudo se requiere una reserva; para reventas o ventas privadas, no tanto".
2. Contrato Promisorio (Etapa Crítica): "Una de las cosas más importantes que las personas deben saber es que firmar el contrato promisorio es legalmente vinculante y tiene penalizaciones financieras. Realmente quieres hacer tu debida diligencia antes de firmar cualquier cosa".
3. Período de Debida Diligencia: "Si vas a hacer una inspección de la casa, haz que un inspector venga antes de firmar. Si vas a obtener una hipoteca, asegúrate de que el banco te aprobará antes de firmar".
4. Requisitos de Depósito: "En un contrato promisorio, podrías estar depositando desde el 10% hacia arriba del costo total de compra. Si rompes el contrato como comprador, pierdes ese depósito; no se retiene en custodia, va al vendedor. Si el vendedor incumple el contrato, debe reembolsar tu depósito y compensarte el mismo valor".
5. Escritura Final: "La escritura puede ocurrir al día siguiente del contrato promisorio o en seis meses, dependiendo de la disponibilidad de mudanza para ambas partes y la disponibilidad de fondos".

Keely aconseja a los clientes que esperen un cronograma de 3-6 meses desde la oferta por una propiedad hasta recibir las llaves, aunque señala: "He visto propiedades intercambiarse en dos semanas, por lo que puede ser mucho más rápido dependiendo de todas las partes involucradas".

Para fines de presupuesto, los compradores deben anticipar costos adicionales: "Hay costos de compra e impuestos involucrados en la compra de propiedades en Portugal. Les digo a los clientes que presupuesten alrededor del 10% del precio de compra para cubrir todos los impuestos, derechos de timbre, honorarios de notario y abogados, y cualquier costo de hipoteca o inspección".

El impuesto sobre la compra de propiedades varía según el rango de precios: "Podrías estar viendo un 2% o hasta un 8% de impuesto sobre la compra de propiedades, alrededor del 1% para un abogado y notario, y probablemente alrededor de €500-1,000 para una inspección".

Financiamiento Hipotecario para Compradores Internacionales

Los compradores internacionales a menudo se preguntan sobre las opciones de financiamiento para compras de propiedades portuguesas. Keely aclara que la mayoría de los compradores extranjeros necesitarán obtener financiamiento local:

"La mayoría de los bancos del Reino Unido no financiarán algo en el extranjero. Obtener una hipoteca en Portugal como no residente es muy fácil: hay múltiples bancos, y la mayoría de los principales bancos portugueses ofrecerán financiamiento a clientes internacionales".

El proceso de solicitud es sencillo, requiriendo documentación similar a las solicitudes de hipoteca en el país de origen: "Lo principal adicional que necesitarías es un informe de crédito, como un informe de Experian. Si tus documentos no están en inglés, es posible que necesites traducirlos al portugués".

Portugal ofrece numerosas opciones bancarias para compradores internacionales: "Tienes UCI, Deutsche Bank, Santander, Millennium; hay una gran selección de bancos en Portugal para financiar una compra de propiedad".

Con respecto a las relaciones préstamo-valor, Keely explica: "Normalmente prestarán hasta el 70% del precio de adquisición. Es préstamo sobre adquisición, no préstamo sobre valor, por lo que si estás comprando a €100,000, te prestarán €70,000. Si estás comprando con una hipoteca, necesitas un depósito del 30% disponible".

Curiosamente, generalmente no hay una prima de tasa de interés para compradores internacionales: "La única diferencia sería a veces más flexibilidad como residente o ciudadano portugués en términos de duración de la hipoteca. La edad máxima a la que prestan es 75, por lo que tienden a no prestar más de unos 35-40 años dependiendo de tu edad".

Más Allá del Sector Inmobiliario: Iniciativa de Coaching de Keely para Madres Trabajadoras

Además de su experiencia inmobiliaria, Keely es una coach certificada por la Federación Internacional de Coaching (ICF), enfocándose particularmente en ayudar a madres en la industria inmobiliaria a equilibrar sus vidas profesionales y personales.

"Este trabajo es 24/7, muy demandante. Los clientes están comprando casas, quieren verlas por la noche cuando no están trabajando, tienen preguntas el fin de semana, solo pueden ver los fines de semana, y como madre, eso es realmente desafiante", explica Keely, basándose en su propia experiencia.

A través de su coaching, ayuda a las mujeres a "encontrar ese equilibrio donde pueden ser agentes inmobiliarias exitosas pero también estar en casa y presentes con sus hijos, sin dejar que su negocio ponga en peligro su tiempo con su familia".

Keely ha desarrollado una metodología registrada llamada el "Método de las Tres Libertades", pero comparte dos estrategias clave que pueden ayudar a cualquier padre trabajador en bienes raíces:

1. La Rueda de Bienes Raíces: "Mira las áreas de tu negocio y las áreas de tu vida personal, calificándote del 1 al 10 en cómo crees que lo estás haciendo. Esto identifica rápidamente qué áreas de tu vida necesitan reequilibrio".
2. La Matriz de Eisenhower: "Determina qué es importante y tiene que suceder, qué es importante pero te gustaría hacer, y qué puedes delegar. ¿Hay algo en tu vida que estás haciendo que podrías pagarle a alguien más para que lo haga que devolvería valor, ya sea en tiempo o en la capacidad de generar más dinero?"

Contactar con Keely Capel

Para aquellos interesados en explorar oportunidades inmobiliarias en la región del Algarve en Portugal o que buscan más información sobre los servicios de Private Luxury Collection, Keely puede ser contactada a través de los siguientes canales:

• Sitio web: Private Luxury Collection
• Correo electrónico: keely@privateluxurycollection.com
• LinkedIn: Keely Capel

Descargo de responsabilidad: Esta guía completa tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento financiero o inmobiliario. El mercado inmobiliario portugués y las regulaciones están sujetos a cambios. Consulte con profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión de inversión.